地主の法人化をめぐる税務と法手続

平成10年9月1日　発行
発行所　株式会社清文社

Ⅰ地主の法人化をめぐる税務

第1章 地主の法人化と税務の関係
[1] 法人化の意味 ……………………………………………………………………2
1 法人化のあらまし …………………………………………………………………2
2 法人化のメリット、デメリット …………………………………………………4
[2] 法人化に伴う税務の基礎………………………………………………………16
1 資本金による有利・不利…………………………………………………………16
2 株主を誰にするか…………………………………………………………………18
3 株式会社か有限会社か……………………………………………………………20
4 役員を誰にするか…………………………………………………………………20
5 役員の任期、資格等………………………………………………………………20
6 役員報酬の取扱い…………………………………………………………………22
7 現物出資の取扱い…………………………………………………………………26
8 法人設立時の届出と諸手続………………………………………………………28
9 個人・会社間の土地取引のポイント……………………………………………30
10個人・会社間の借入利息のポイント……………………………………………32
11設立1期目の税務 …………………………………………………………………33
[3] 不動産取引にかかる税金………………………………………………………35
1 不動産にかかる税金………………………………………………………………35
2 不動産を譲渡した場合……………………………………………………………36
3 印紙税………………………………………………………………………………46
4 不動産取得税………………………………………………………………………48
5 登録免許税…………………………………………………………………………49
6 固定資産税、都市計画税…………………………………………………………51
7 事業所税……………………………………………………………………………53
8 特別土地保有税……………………………………………………………………54
9 消費税………………………………………………………………………………55
[4] 不動産の相続税評価……………………………………………………………59
1 評価の原……………………………………………………………………………59
2 土地の評価上の区分………………………………………………………………60
3 土地の評価方法……………………………………………………………………60
4 路線価方式による宅地の評価方法………………………………………………65
5 土地等に賃貸借がある場合の評価方法…………………………………………78
6 私道宅地の評価方法………………………………………………………………81
7 小規模宅地等の減額特例とその活用方法………………………………………81
8 農地の評価方法……………………………………………………………………91
9 家屋の評価方法……………………………………………………………………94
10知ってて得をする評価方法………………………………………………………95
[5] 株式の評価方法 ………………………………………………………………101
1 取引所の相場のない株式の評価方法 …………………………………………101
2 持株割合に応じた評価方法 ……………………………………………………102
3 会社規模の判定 …………………………………………………………………104
4 株式保有特定会杜 ………………………………………………………………104
5 土地保有特定会社 ………………………………………………………………105
6 開業後3年未満の会社の評価……………………………………………………106
7 純資産価額方式とは ……………………………………………………………106
8 類似業種比準価額方式とは ……………………………………………………108
9 配当還元価額とは ………………………………………………………………109
10評価引下げのポイント …………………………………………………………109
11自社株の売買とその価額 ………………………………………………………111
[6] 借地権課税の取扱い …………………………………………………………114
1 借地権設定時の取扱い …………………………………………………………114
・借地権設定時の課税関係一覧表………………………………………………126
2 借地権設定中の取扱い …………………………………………………………128
・相当の地代を引き下げた場合の課税関係一覧表………………………………133
3 相続、贈与時の取扱い …………………………………………………………134
・地代の支払金額別相続評価額一覧表…………………………………………138

=ケーススタディ=
第2章 地主の法人化に伴う税金計算のAtoZ
ケース1 不動産管理会社を設立するケース
ケース2-1 個人の土地の上に新設法人が建物を建てるケース
－通常の権利金の授受がある場合……………………………………147
ケース2-2 個人の土地の上に新設法人が建物を建てるケース
－不十分な権利金の授受がある場合…………………………………152
ケース2-3 個人の土地の上に新設法人が建物を建てるケース
－相当の地代の授受がある場合………………………………………157
ケース2-4 個人の土地の上に新設法人が建物を建てるケース
－無償返還の届出書を提出している場合……………………………163
ケース2-5 個人の土地の上に新設法人が建物を建てるケース
－使用貸借の場合………………………………………………………169
ケース3 個人の土地を新設法人が買取り、法人がその上に建
物を建てるケース ………………………………………………………172
ケース4 個人の土地・建物のうち、建物のみを新設法人へ売
却するケース ……………………………………………………………175
ケース5 個人の土地・建物のうち、土地のみを新設法人へ売
却するケース ……………………………………………………………177
ケース6 個人の土地・建物を新設法人へ売却するケース ……………………180
ケース7 個人の資金を新設法人に貸し付け、法人が土地・建物を購入するケース …183
ケース8 新設法人が借入れをして土地・建物を購入するケース ……………186
ケース9 不動産を所有する既存会社を会社ごと購入するケース ……………189
ケース10個人の土地・建物を設立法人へ現物出資するケース ………………192
・ケース別節税効果一覧表…195

第3章 地主の相続対策
[1] 法人を利用した相続対策 ……………………………………………………197
1 不動産の管理業務を法人に委託する方法 ……………………………………197
2 遊休土地を新設法人に貸し付ける方法 ………………………………………198
3 不動産賃貸会社の設立による方法 ……………………………………………199
4 1区画の土地の一部を法人に賃貸する方法……………………………………200
5 事業の法人化による方法 ………………………………………………………202
6 新設法人で賃貸物件に投資する方法 …………………………………………203
7 死亡退職金と弔慰金を活用する方法 …………………………………………204
8 法人へ不動産を売却して、納税資金を捻出する方法 ………………………206
[2] 個人で行う相続対策 …………………………………………………………209
1 収益物件に投資する直前対策 …………………………………………………209
2 使用貸借を利用する方法 ………………………………………………………210
3 地代を無償で贈与する方法 ……………………………………………………211
4 居住用財産の贈与による方法 …………………………………………………212
5 相続人を増やす方法 ……………………………………………………………213
[3] 生命保険を利用した相続対策 ………………………………………………216
1 生命保険の非課税規定を活用する方法 ………………………………………216
2 生命保険契約に関する権利の評価を使う方法 ………………………………217
3 生命保険を利用した納税資金対策(保険料の贈与) …………………………218
4 生命保険を利用した遺産分割対策 ……………………………………………219
[4] 平成10年度税制改正に対応した相続対策 …………………………………221
1 不良資産の処分による方法 ……………………………………………………221
2 事業用資産の買換え特例を活用する方法 ……………………………………222
3 居住用財産の買換え特例を活用する方法 ……………………………………226
4 阪神大震災の被災地への買換え特例を活用する方法 ………………………227

Ⅱ地主法人化への法手続
第1章 株式会杜の設立
[1] 株式会社設立までの準備手続 ………………………………………………230
1 個人事業と会社はどう違うか …………………………………………………230
2 どの会社組織を選ぶか …………………………………………………………231
3 設立手続のあらまし ……………………………………………………………232
4 設立手続のスケジュール ………………………………………………………235
5 設立の準備 ………………………………………………………………………239
・書式1-1 登記簿謄抄本閲覧申請書 243
・書式1-2 商号仮登記申請書 244
・書式1-3 供託書 246
・書式1-4 委任状 247

[2] 株式会社を発起設立するときの手続 ………………………………………248
1 発起人 ……………………………………………………………………………248
2 定款 ………………………………………………………………………………250
3 定款の認証 ………………………………………………………………………262
4 株式引受けと株式の払込み ……………………………………………………263
5 取締役・監査役の選任 …………………………………………………………264
6 取締役会の開催 …………………………………………………………………265
7 取締役・監査役の調査 …………………………………………………………266
8 設立の登記申請 …………………………………………………………………267
・書式1-5 発起人会議事録(発起人が2人以上で現物出資がない場合) 269
・書式1-6 発起人会議事録(発起人が2人以上で現物出資がある場合) 271
・書式1-7 発起人決定書 273
・書式1-8 定款(現物出資がない場合) 274
・書式1-9 定款(現物出資がある場合) 279
・書式1-10 委任状 280
・書式1-11 発起設立時の株式払込事務取扱委託書 281
・書式1-12 株式払込金保管証明書 282
・書式1-13 財産引継書 283
・書式1-14 就任承諾書(定款で取締役(監査役)に選任された場合) 284
・書式1-15 就任承諾書(発起人(会)により選任された場合) 285
・書式1-16 取締役会議事録(代表取締役を1人選任する場合) 286
・書式1-17 調査書(現物出資のない場合) 287
・書式1-18 調査書(現物出資はあるが検査役の調査を要しない場合) 288
・書式1-19 検査役選任申請書 290
・書式1-20 調査報告書(検査役による調査の必要な現物出資がある場合) 292
・書式1-21 決定 294
・書式1-22 株式会社設立登記申請書 295
・書式1-23 印鑑届書 298
・書式1-24 登記申請委任状 299

[3] 株式会社を募集設立するときの手続 ………………………………………300
1 募集設立とは ……………………………………………………………………300
2 創立総会 …………………………………………………………………………303
3 設立の登記申請 …………………………………………………………………306
4 設立費用 …………………………………………………………………………307
・書式1-25 発起人会議事録(発起人が2人以上で現物出資がない場合) 308
・書式1-26 発起人会議事録(発起人が2人以上で現物出資がある場合) 310
・書式1-27 発起人決定書(発起人が1人で現物出資がない場合) 311
・書式1-28 定款 312
・書式1-29 株式申込証 313
・書式1-30 株式申込事務取扱委託書 315
・書式1-31 株式払込金保管証明書 317
・書式1-32 株式申込取扱証明書 318
・書式1-33 創立総会招集通知書 319
・書式1-34 創立総会招集期間短縮の同意書 320
・書式1-35 就任承諾書 321
・書式1-36 調査報告書(現物出資がない場合) 322
・書式1-37 調査報告書(現物出資がある場合) 323
・書式1-38 創立総会議事録 324
・書式1-39 就任承諾書(代表取締役) 326
・書式1-40 株式会社設立登記申請書 327

第2章 有限会杜の設立
1 有限会杜と株式会社、どちらが有利か…………………………………………328
2 設立手順…………………………………………………………………………329
3 設立費用…………………………………………………………………………329
・書式2-1定款 331
・書式2-2社員総会議事録 334
・書式2-3取締役会議事録 335
・書式2-4取締役決定書 336
・書式2-5出資払込金保管証明書 337
・書式2-6調査報告書 338
・書式2-7有限会社設立登記申請書 339

第3章 会社設立に伴うその他の法務
1 持株比率と株主の権利…………………………………………………………342
2 持株比率と株式の評価…………………………………………………………343
3 現物出資の留意点………………………………………………………………344
4 取締役と監査役の義務及び権限………………………………………………346
5 役付取締役と平取締役の責任…………………………………………………347